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📄 Résumé exécutif

Appartement F3 de 67 m² (Carrez) construit en 1972, en bon état général. Les diagnostics sont globalement complets et conformes. Trois points méritent attention : une étiquette énergie F (passoire thermique au sens de la loi Climat & Résilience), 4 anomalies électriques dont 2 majeures, et la présence d'amiante non dégradée dans les colles de carrelage cuisine. Aucun risque sanitaire immédiat, mais des travaux à anticiper.

📁 Documents

Détectés : DPE, Amiante, Plomb (CREP), Électricité, Gaz, Termites, ERP, Loi Carrez

Manquants : Aucun. Le dossier est complet pour la vente.

✅ Points forts

• Diagnostic gaz conforme — aucune anomalie sur l'installation (chaudière de 2019, en service depuis 6 ans).
• Absence de termites — zone non infestée, rapport valide 6 mois.
• Surface Carrez confirmée — 67,2 m² mesurés contre 67 m² annoncés. Conforme à 0,3 % près.
• Plomb stable — peintures anciennes détectées en classe 1 et 2, état de conservation correct, aucun risque immédiat.

🔴 Points de vigilance graves

• DPE classe F (passoire thermique) Urgent
  Consommation primaire de 379 kWh/m²/an. Émissions GES classe E.
  Conséquence : interdiction de location pour les classes G dès 2025, F dès 2028. Si vous achetez pour louer, isolation à prévoir dans les 3 ans.
• 4 anomalies électriques Important
  Tableau de répartition vétuste, absence de dispositif différentiel 30 mA, prises de salle de bain non protégées, mise à la terre incomplète sur 3 circuits.
  Conséquence : rénovation électrique partielle estimée à 3 500 – 5 000 € TTC.

⚠️ Points à clarifier avec le vendeur

• Amiante dans la colle de carrelage cuisine
  Détectée à l'état non dégradé. Aucun risque tant que le carrelage est en place.
  À demander : « Avez-vous prévu des travaux qui toucheraient au sol de la cuisine ? Si oui, un désamiantage par entreprise certifiée est obligatoire (devis ~2 000 – 3 500 €). »
• DPE réalisé en 2022 (avant la réforme juillet 2024)
  Le diagnostic est valide jusqu'en 2032 mais utilise l'ancien moteur de calcul.
  À demander : « Acceptez-vous qu'un DPE neuf soit refait à vos frais avant la signature ? La nouvelle méthode peut réviser le classement à la hausse ou à la baisse. »

💰 Arguments de négociation

• DPE F = perte de valeur structurelle
  Fondement : étude Notaires de France 2024 — les biens classés F/G se vendent en moyenne 7 à 11 % moins cher que les biens C/D équivalents.
  Décote justifiable : 10 000 – 15 000 €
• Rénovation électrique à votre charge
  Fondement : 4 anomalies relevées, devis indicatif d'un électricien IRVE 4 200 € TTC.
  Décote justifiable : 4 000 – 5 000 €
• Provision désamiantage cuisine
  Fondement : tout futur changement de revêtement de sol cuisine déclenchera l'obligation. Coût certain à anticiper.
  Décote justifiable : 1 500 – 2 000 €

📋 Vérifications légales

☑️ Checklist : questions à poser au vendeur

1. Quel est le montant moyen de la facture énergétique annuelle (chauffage + ECS + électricité) sur les 3 dernières années ?
2. La copropriété a-t-elle voté ou planifié un projet de ravalement / isolation par l'extérieur ? Quel est le quote-part estimé ?
3. Acceptez-vous de réaliser les travaux électriques signalés avant la vente, ou une remise équivalente sera-t-elle accordée sur le prix ?
4. Êtes-vous au courant que la colle du carrelage cuisine contient de l'amiante ? Avez-vous déjà engagé des travaux qui auraient pu la perturber ?
5. Le syndic dispose-t-il d'un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) ? Si oui, quels sont les postes prévus pour les 10 ans à venir ?
6. Y a-t-il eu des sinistres ou dégâts des eaux dans l'appartement ou les parties communes proches ces 5 dernières années ?